ТРЦ Республіка в Києві — один з найвідоміших довгобудів столиці. Будівництво розпочалось у 2012 році компанією «Мегаполісжитлобуд». Фінансування здійснював банк «Надра».
Відкриття планувалось на 2014-2015 роки, а вартість проєкту оцінювалась в 350 млн доларів. Утім, у 2015 банк «Надра» збанкрутував. На той момент ТРЦ був готовий на 80%, але будівництво заморозили.
У 2017, після того як «Мегаполісжитлобуд» перестав обслуговувати кредити, Нацбанк України стягнув майнові права на недобудову. Держава стала новим власником ТРЦ, а ФГВФО мав знайти інвестора, щоб завершити проект.
Ставши власником недобудованого ТРЦ, держава намагалася продати його на класичних англійських аукціонах, де ціна зростає від стартової. З 2017 по 2019 рік відбулось 15 безрезультатних аукціонів.
Первинна ціна лоту становила 2.5 млрд грн, але через відсутність покупців її поступово знижували. На останньому аукціоні стартова ціна опустилась до 1.1 млрд грн, проте й це не привабило інвесторів.
Головними перешкодами були юридичні складнощі та високі ризики, адже потенційному покупцеві довелося б добудовувати ТРЦ та вирішувати проблеми з боргами попередніх власників. Класичний аукціон виявився неефективним для такого специфічного активу.
Голландський аукціон як шанс на порятунок
Після низки невдалих спроб вирішено було застосувати для продажу ТРЦ Республіка голландську модель аукціону. Її суть полягає в тому, що ціна лоту не зростає, а навпаки — знижується до моменту, коли один з учасників погодиться його придбати.
Голландська модель добре підходить для активів, реальну вартість яких складно визначити, які втрачають в ціні з плином часу, або взагалі є проблемними. ТРЦ Республіка був якраз таким випадком. Недобудова стрімко знецінювалась, з причини того, що ТРЦ не мав опалення та нормального захисту від опадів, а тому поступово руйнувався. Отже голландський аукціон давав шанс знайти покупця, готового взяти на себе ризики добудови та подальшої експлуатації об’єкту.
У лютому 2019 відбувся 16-й аукціон, цього разу за голландською моделлю. Стартова ціна була традиційно високою, але в ході торгів вона знизилась до 777 млн грн. За цю суму ТРЦ і був проданий новому власнику — компанії «Солтекс Капітал». Здавалося б, крапку поставлено.
Проте, продаж ТРЦ Республіка за 777 млн грн викликав значний резонанс у ЗМІ. Багато видань почали публікувати критичні матеріали, стверджуючи, що актив був проданий занадто дешево — лише за 30% від його «реальної вартості».
В основі цих звинувачень лежало хибне ототожнення ринкової ціни недобудованого ТРЦ із сумою боргів, які рахувались за попереднім власником. Але кредитні зобов’язання девелопера не можуть бути еквівалентом вартості самого об’єкта, особливо зважаючи на його незавершеність та тривалий період неякісної заморозки будівництва.
Деякі журналісти пішли далі й почали звинувачувати організаторів аукціону у змові з покупцем. Мовляв, торги були проведені непрозоро, а їх учасники діяли в змові, щоб забезпечити перемогу «Солтекс Капітал» за найнижчою ціною. Втім, ці звинувачення спростовуються логікою самої голландської моделі та тим, що для участі в аукціоні не було якісних критеріїв – тобто зробити свою пропозицію міг кожний бажаючий
Чому голландський аукціон став порятунком для ТРЦ
Попередні класичні аукціони наочно продемонстрували відсутність попиту на об’єкт за вищою ціною. Жоден інвестор не був готовий взяти на себе тягар добудови та ризики, пов’язані з боргами попередніх власників. За нашими даними серед цих кредиторів там були як українські компанії, які брали участь в будівництві, так і іноземні рітейлери, які планували орендувати площу в ТРЦ.
Тим часом, недобудова стрімко втрачала вартість. Кожен рік простою означав дедалі більші витрати на консервацію та відновлення конструкцій. Держава, обтяжена власними боргами, не могла дозволити собі самостійно завершити будівництво такого масштабного об’єкту. Тож знайти реального покупця, готового вкласти кошти в добудову, було вкрай важливо.
Саме цю задачу й допоміг вирішити голландський аукціон. Його особливість у тому, що він дозволяє швидко знайти врівноважену ціну, за яку покупець готовий взяти на себе всі ризики. У випадку з ТРЦ Республіка ця ціна склала 777 млн грн — сума, яку «Солтекс Капітал» погодився заплатити за актив зі всіма його проблемами та перспективами.
Без застосування голландської моделі, ТРЦ міг би роками простоювати недобудованим, поступово руйнуючись і знецінюючись. А держава продовжувала б безрезультатно виставляти його на класичні аукціони, втрачаючи час і кошти.
Попри критику в ЗМІ, голландський аукціон з продажу ТРЦ Республіка був проведений з дотриманням усіх процедур і вимог чинного законодавства. Організатори забезпечили рівні умови для всіх потенційних покупців, а сам процес відбувався через систему Prozorro.Продажі. У результаті аукціону держава отримала в бюджет 777 млн грн за актив, який до цього не вдавалося продати роками.
Крім того, завершення будівництва ТРЦ новим власником означатиме створення сотень робочих місць та збільшення податкових надходжень до бюджету Києва. Запуск такого масштабного торгового центру стане відчутним поштовхом для економіки району, де він розташований.
Тож, продаж ТРЦ Республіка на голландському аукціоні, попри нижчу за очікування ціну, став безумовною перемогою для держави. Вона позбулася проблемного активу, який генерував лише збитки, і отримала натомість реальні кошти та перспективу пожвавлення економічної активності.
Незважаючи на це, компанія «Солтекс Капітал», яка стала новим власником ТРЦ Республіка, опинилась під вогнем критики та звинувачень у змові з організаторами аукціону. Дехто стверджував, що торги були проведені під заздалегідь визначеного переможця. Втім, ці закиди не мають під собою жодних реальних підстав.
Аукціон відбувався у відкритому форматі на платформі Prozorro.Продажі. Кожен охочий міг взяти в ньому участь на рівних умовах. «Солтекс Капітал» діяв за тими ж правилами, що й інші учасники, і не мав жодних преференцій.
Зрештою, одразу після підписання договору купівлі-продажу, «Солтекс Капітал» розпочала активну добудову ТРЦ. Це найкраще свідчить про серйозність намірів інвестора та його готовність вкладати реальні кошти у зупинений проєкт.
Які можна зробити висновки з цього кейсу?
Історія з продажем ТРЦ Республіка на голландському аукціоні є показовою з багатьох причин. По-перше, вона демонструє, що держава може й повинна позбуватися проблемних активів, які лише генерують збитки. Замість того, щоб роками утримувати недобудований об’єкт, сподіваючись на примарного інвестора, краще продати його реальному покупцю за реальною, а не вигаданою ринковою ціною.
По-друге, цей кейс показує ефективність голландської моделі аукціонів для продажу специфічних активів. Там, де класичні торги виявляються безрезультатними, голландська система дозволяє швидко знайти врівноважену ціну та покупця, готового взяти на себе всі ризики. Без застосування цього підходу, ТРЦ Республіка міг би ще довго стояти недобудованим пам’ятником неефективності.
По-третє, історія з ТРЦ виявила потребу в кращій комунікації та роз’ясненні механізмів продажу держмайна. Нерозуміння сутності голландської моделі призвело до поширення в ЗМІ маніпулятивних та відверто неправдивих матеріалів. Було б доцільно проводити більше публічних обговорень та навчальних заходів, щоб пояснити особливості таких аукціонів та розвіяти поширені міфи.
Зрештою, кейс ТРЦ Республіка довів, що відкриті та прозорі процедури продажу здатні забезпечити позитивний результат навіть у дуже складній ситуації.
Тож, попри весь негатив у ЗМІ, продаж ТРЦ Республіка можна однозначно вважати історією успіху. Держава отримала максимум можливого за дуже непростих обставин. Залишилось лише зробити правильні висновки на майбутнє та вдосконалити механізми комунікації, щоб уникнути інформаційних маніпуляцій.
